용도지역이란?
<용도지역 지정 현황>
지정지역
용도지역 내 공장
대부분의 공장이 있는 지역
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용도지역이란?
우리나라를 일정한 규칙에 따라 지역(Zone)들로 나눈 뒤 각 지역별로 건축물의 용도 · 건폐율 · 용적률 · 높이 등을 달리 규정하는 지역입니다.
용도지역은 우리나라 대부분의 토지에 지정되어 있습니다. 용도지역이 지정되지 않은 지역은 「국토계획법」 제79조에 따라 용도지역 중 ‘자연환경보전지역’의 규정이 적용됩니다. 도시지역인데 세부지역이 미지정 된 지역은 ‘보전녹지지역’, 관리지역인데 세부지역이 미지정된 지역은 ‘보전관리지역’의 규정이 적용됩니다. 그래서 사실상 우리나라 모든 토지는 용도지역이 지정되어 있는 것으로 볼 수 있습니다.
※ 참고 : 세분화가 안 된 일부지역은 아래 규정이 적용되는 지역도 있습니다.
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 부칙 <대통령령 제17816호, 2002. 12. 26.>
제9조 (일반주거지역에 관한 경과조치) ①2000년 7월 1일 당시의 일반주거지역(도시저소득주민의주거환경개선에관한임시조치법 제3조의 규정에 의하여 주거환경개선지구로 지정된 지역을 제외한다)ㆍ1종일반주거지역ㆍ2종일반주거지역 또는 3종일반주거지역이 2003년 6월 30일까지 제30조의 규정에 의한 제1종일반주거지역ㆍ제2종일반주거지역 또는 제3종일반주거지역으로 세분ㆍ지정되지 아니하거나 다른 용도지역으로 변경지정되지 아니하는 경우 당해 지역은 2003년 7월 1일부터 제30조의 규정에 의하여 지정된 제2종일반주거지역으로 본다.
②2000년 7월 1일 당시의 일반주거지역(도시저소득주민의주거환경개선에관한임시조치법 제3조의 규정에 의하여 주거환경개선지구로 지정된 지역을 제외한다)이 제1항의 규정에 의하여 제1종일반주거지역ㆍ제2종일반주거지역 또는 제3종일반주거지역으로 세분ㆍ지정되거나 다른 용도지역으로 변경지정될 때까지 당해 지역안에서의 건축제한에 관하여는 대통령령 제16891호 도시계획법시행령개정령 별표 18의 규정을 적용하고, 건폐율 및 용적률에 관하여는 각각 60퍼센트 이하 및 400퍼센트 이하의 범위안에서 특별시ㆍ광역시ㆍ시 또는 군의 도시계획조례가 정하는 비율에 의한다.
④2004년 12월 31일 이전에 도시저소득주민의주거환경개선에관한임시조치법 제3조의 규정에 의하여 주거환경개선지구로 지정된 지역(동법 제5조의 규정에 의하여 일반주거지역으로 의제되는 지역에 한한다. 이하 이 항 및 제5항에서 같다)이 2004년 12월 31일까지 제30조의 규정에 의한 제1종일반주거지역ㆍ제2종일반주거지역 또는 제3종일반주거지역으로 세분ㆍ지정되지 아니하거나 다른 용도지역으로 변경지정되지 아니하는 경우 당해 지역은 2005년 1월 1일부터 제30조의 규정에 의하여 지정된 제3종일반주거지역으로 본다.
⑤2004년 12월 31일 이전에 도시저소득주민의주거환경개선에관한임시조치법 제3조의 규정에 의하여 주거환경개선지구로 지정된 지역이 제4항의 규정에 의하여 제1종일반주거지역ㆍ제2종일반주거지역 또는 제3종일반주거지역으로 세분ㆍ지정되지 아니하거나 다른 용도지역으로 변경지정될 때까지 당해 지역안에서의 건축제한에 관하여는 대통령령 제16891호 도시계획법시행령개정령 별표 18의 규정을 적용한다. |
용도지역
용도지역은 크게 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 나뉩니다. 이 4개지역 중 도시지역과 관리지역은 다시 여러 지역으로 나눠는 데, 세분화된 지역별로 규제가 상이합니다.
용도지역은 각 기초자치단체(특별시, 광역시, 시, 군)의 ‘도시계획 조례’로 정해집니다. 따라서 기초자치단체별로 용도지역별 규제가 다릅니다. 다만 국토부에서 가이드라인을 제시하기에, 그 가이드라인 범위 내에서 규제가 부분적으로 차이가 납니다.
용도지역별로 가능한 건축물의 용도가 다릅니다. 이에 따라 용도지역별로 공장을 할 수 있느냐 없느냐에 차이가 나고, 공장을 할 수 있더라도 어떤 제조업 업종이 가능한지도 차이가 납니다.
<용도지역별 공장이 많은 지역>
용도지역 | 세 분 | 공장 가능 여부 | |
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도시지역 | 주거지역 | 제1종 전용주거지역 | 설명 바로가기 |
제2종 전용주거지역 | 설명 바로가기 | ||
제1종 일반주거지역 | 설명 바로가기 | ||
제2종 일반주거지역 | 설명 바로가기 | ||
제3종 일반주거지역 | 설명 바로가기 | ||
준주거지역 | 설명 바로가기 | ||
상업지역 | 중심 상업지역 | 설명 바로가기 | |
일반 상업지역 | 설명 바로가기 | ||
근린 상업지역 | 설명 바로가기 | ||
유통 상업지역 | 설명 바로가기 | ||
공업지역 | 전용 공업지역 | 설명 바로가기 | |
일반 공업지역 | 설명 바로가기 | ||
준공업지역 | 설명 바로가기 | ||
녹지지역 | 보전 녹지지역 | 설명 바로가기 | |
생산 녹지지역 | 설명 바로가기 | ||
자연 녹지지역 | 설명 바로가기 | ||
관리지역 | 계획 관리지역 | 설명 바로가기 | |
생산 관리지역 | 설명 바로가기 | ||
보전 관리지역 | 설명 바로가기 | ||
농림지역 | 설명 바로가기 | ||
자연환경보전지역 | 설명 바로가기 | ||
○ 공장 많음 △ 일부 지역 공장 있음 - 공장이 대부분 없음 × 공장 할 수 없음 ※ 참고 : ×인 지역은 공장 불가 지역임 |
공장이 가능한 용도지역
우리나라 대부분의 공장 건축물은 용도지역 중 공업지역, 계획관리지역, 녹지지역 중 일부, 주거지역 중 일부에 몰려 있습니다. 이 중 공업지역과 계획관리지역에 공장이 많습니다. 녹지지역과 주거지역의 경우 광역시와 같이 도시지역이 넓게 지정된 지자체에서만 공장들이 많이 있습니다. 그렇기에 처음 공장을 찾을 때는 공업지역과 계획관리지역에서 공장을 먼저 찾는 것이 좋습니다. 광역시, 청주시 등 도시지역이 넓게 지정된 곳에서는 녹지지역과 주거지역을 먼저 찾아보는 것이 좋습니다(소규모, 환경오염물질 미배출 공장, 식품제조업).
용도지역에서 제조업 업종 규제는 ‘공업지역 → 계획관리지역 → 녹지지역, 주거지역’으로 강화되어 있습니다.
이중 공업지역은 전제조업이 가능한 지역이지만, 산업단지로 지정된 지역은 ‘관리기본계획’에 명시된 업종만 입주가 가능합니다. 입주 가능 업종은 산업단지별로 큰 차이를 보입니다.
<예시 : 남이천일반산업단지 관리기본계획>
공업지역에서 주의할 점은 몇가지 있는데 그 중 하나가 업종입니다. 공업지역 중 많은 지역이 산업단지로 지정되어 있는데, 이 경우 공업지역만 지정된 지역과 달리 산업단지는 각 단지별로 운영되는 ‘관리기본계획’에 따라 업종 규제가 달라집니다.
다음은 제조업소 건축물입니다. 소규모이면서 환경오염물질 배출이 없거나 위탁 배출하는 제조기업들이 사용할 수 있는 건축물 중 제조업소(2종 근린생활시설 건축물 유형 중 하나)가 있습니다. 제조업소는 공업지역에서 가능합니다. 그러나 산업단지로 추가 지정이 된 공업지역의 경우 원칙적으로 제조업소는 할 수 없습니다.
제조업소는 건축물의 종류가 2종 근린생활시설 건축물에 해당하는데, 산업단지 내에 공장을 지을 수 있는 지역에서는 보통 이 건축물 유형이 허용되어 있지 않습니다. 그래서 산업단지가 지정되어 있지 않은 공업지역에서 제조업소가 가능합니다.
다만 제도는 계속 변하고 있습니다. 또한 규제는 지자체별로 상이합니다. 예로 몇 년 전 제도가 신설된 산업단지 내 복합시설용지가 있습니다. 또한 지식산업센터라고 하는 복합용도 건축물이 있습니다. 과거에는 없었으나, 앞으로 새로이 지정되는 지역은 별도 확인이 필요합니다.