용도지역과 공장


 

공장입지를 찾는다면!

 

2020년 기준 제조업 사업체는 총 57만 9천여개입니다(통계청). 제조업체는 최소 1개의 제조 사업장(공장)을 가지고 있어야 하는데, 산업단지 내에 공장은 이 중 7만 8천여개(등록공장 기준, 2022.10.) 뿐입니다. 즉 나머지 50만개 정도의 제조 사업체들이 산업단지 밖에서 제조업을 하고 있습니다. 특히 소규모 제조 공장은 산업단지 밖에 훨씬 많습니다. 


그렇기에 소규모 공장 입지를 찾을 때는 산업단지가 아닌 지역에서 공장을 찾는 것이 탐색 시간을 줄일 수 있습니다. 다만 산업단지가 발달된 일부 지자체나 규제가 강한 수도권 일부 지역의 경우 산업단지 내 공장을 찾아야 할 수 있습니다. 


산업단지 외 지역에서 공장 입지를 찾으려면 토지 규제 중 용도지역에 대한 이해가 기본적으로 필요합니다. 용도지역은 21개 지역이 있으며 용도지역마다 규제가 다릅니다. 용도지역은 지자체별 조례를 통해 실질적인 규제가 되는데 국토부에서 기준을 정한 규정과 규제를 달리 정할 수 있어 지자체별로 규제가 조금씩 다른 곳들이 있습니다. 그러나 이 모든 용도지역을 알 필요는 없으며, 몇 개의 용도지역에 대부분의 공장이 몰려 있기에 이 용도지역만 먼저 파악하면 됩니다.  


용도지역 중 공업지역, 계획관리지역, 자연녹지지역, 생산녹지지역, 일반주거지역에 공장이 대부분 있기에 이 용도지역부터 공장입지를 우선적으로 찾아야 합니다. 물론 지자체별로 용도지역 지정 현황이 달라서 지자체별로 용도지역이 어떻게 지정되어 있는지를 먼저 확인해 봐야합니다(관련 내용 안내 링크).

 

다만 농림지역 등 일부 지역은 전국 현황상 공장이 별로 없고 공장을 할 수 있는 제조업 업종도 몇 개 없지만, 식료품 제조업 등 특정 업종은 공장을 할 수 있도록 규정되어 있습니다. 


공장 규모가 작고, 환경오염물질 배출이 없다면 공업지역, 계획관리지역, 자연녹지지역, 생산녹지지역, 일반주거지역 모두 가능(주의 : 계획관리지역부터 일반주거지역까지는 지자체별로 공장 설립 허용 여부에 차이가 있음, 지역별로 가능한 제조업 업종 규제가 다름)하지만 환경오염물질 배출이 있거나 규모가 크다면 공업지역이나 계획관리지역이 보다 적합합니다.


다만 용도지역 외에 용도구역 · 용도지구 등 다른 토지 규제들도 있습니다. 이 경우 용도지역상 공장이 가능하더라도, 타 규제로 불가할 수 있습니다. 토지와 관련해서는 해당 필지에 타 규제가 있는 지 여부를 늘 체크 하여야 합니다. 


 

용도지역이 공장입지에 미치는 영향

 

토지 규제 중 '용도지역' 규제가 공장입지에 가장 큰 영향을 미칩니다.

 

아래는 용도지역과 공장 건축물(제조업소 포함)을 함께 표시한 지도입니다. 용도지역은 용도별로 색상을 달리 표시하였습니다.

 

<용도지역과 공장1>




 

이 중 공장이 주로 있는 지역만 색상을 표시하면 다음 지도와 같습니다. 지도를 보면 공장 건축물이 용도지역에 따라 있고 없음이 명확함을 알 수 있습니다. 공장 건축물도 용도지역의 영향을 지대하게 받고 있음을 알 수 있습니다.

 

<용도지역과 공장2>



 



공장입지 사각지대

 

앞서 내용들을 살펴보면 농림지역이나 자연환경보전지역에는 공장이 거의 없음을 알 수 있습니다. 이 두 지역을 합하면 전 국토의 57% 정도가 됩니다. 관리지역의 55% 정도에는 공장이 없기에 이를 더하면 전 국토의 71% 정도에는 공장이 없습니다. 용도지역상 공장입지 규제를 확인해 보면, 사실상 대부분의 제조업은 이 지역에서 할 수 없습니다.

 

도시지역 중 공업지역으로 지정된 토지는 전 국토의 1.2% 정도입니다. 도시지역 외에 공장이 많은 지역이 계획관리지역인데 전 국토의 11.4%입니다. 이중 많은 지역이 인구가 소멸하려는 지역에 있거나 제조업이 발달하지 않은 지역에 있습니다. 자연녹지지역과 생산녹지지역은 전 국토의 10% 정도 되는데 대부분이 산이거나 공장으로 용도를 변경할 수 없는 농지인 경우가 대부분입니다.

 

<녹지지역 지정지역과 산지 현황>



 

이렇게 보면 우리나라에서 공장을 할 수 있는 지역은 매우 제한되어 있습니다. 용도지역은 토지의 기본 규제이기에 용도지역에서 공장을 허용하지 않으면, 제조업을 할 수 없습니다. 그렇기에 수도권 등 공장이 많은 지역을 보면 특정 용도지역을 따라 공장들이 줄지어 있는 것을 볼 수 있습니다.

 

<경기도 광주와 용인 일부 지역 공장 분포>




 그렇기에 이미 공장이 많이 들어선 지역의 경우 새로운 공장입지로 마땅한 곳이 없는 경우가 있습니다. 그래서 이런 지역은 공장이 안되던 용도지역의 용도를 변경하거나, 산업단지를 추가로 지정하면서 공장입지를 신규로 확보하고 있습니다. 

 

산업단지는 2001년도에 499개였는데, 현재는 1,200여개 정도 지정되어 있습니다. 


그런데 새롭게 지정된 많은 산업단지는 첨단업종, 신산업 업종, 친환경 업종 등의 산업을 유치한다고 하면서 특정 제조업의 업종만 허용하고 있습니다. 이 원인으로 공장입지가 필요한 많은 업종들이 입지 확보를 못해 부적합한 공장입지에서 사업을 하는 경우가 발생하고 있습니다. 


또한 산업단지는 최초 분양 시 분양되는 공장용지 면적이 대부분 최소 1,650㎡(500평) 이상입니다. 그러다보니 소규모 제조업을 하는 공장은 산업단지가 조성된다고 해도 공장입지를 새로이 공급받지 못하고 있습니다. 

 

이런 점을 해소하기 위한 목적으로 지식산업센터를 지정하기도 합니다. 도시에 소규모 제조기업에 입지를 제공할 목적으로 도입된 지식산업센터는 2000년에 370여개였던 지식산업센터는 현재 1,300여개까지 지정되어 있습니다.

 

그런데 지식산업센터는 기본적으로 소형이면서 환경오염물질 배출이 없거나 적은 제조업만 가능합니다. 또한 지식산업센터가 빌딩 형태가 많아 층고가 낮은 층이 많습니다.

 

그렇기에 마당이 필요하거나 층고가 높은 건축물이 필요한 소규모 제조업은 사실상 이미 제조업이 많이 형성된 지역에서는 기존 공장 건축물을 사지 않는 이상 새로 공장을 할 부지를 찾기가 쉽지 않습니다.

 

현재 인구는 점점 수도권 등 도시로 몰려들고 있고, 기존의 공장들도 사람들이 선호하는 지역에 몰려 있습니다.


<인구 분포와 공장 건축물 분포 비교>

전국 인구 분포 현황전국 공장 분포 현황
사진 출처 : 통계지리정보서비스(SGIS)
(붉은색으로 갈수록 인구 밀도 높음)
검은 점 : 공장 건축물 분포


제조업은 연관된 산업들이 제조업이 육성되는 지역에 함께 자유롭게 들어올 수 있어야 산업이 정상적으로 육성이 되는데, 규모가 있는 공장만 유치할 수 있도록 산업단지만 조성이 되는 곳이 있다보니, 소기업인 제조기업은 공장입지를 확보할 수 없는, 공장입지 사각지대가 존재합니다.








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