<산업단지 지정 현황>
산업단지 유형
지정 개수(2023.11)
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산업단지란?
공장 · 지식산업관련시설 · 문화산업관련시설 · 정보통신산업관련시설 · 재활용산업관련시설 · 자원비축시설 · 물류시설 등과 이와 관련된 교육 · 연구 · 업무 · 지원 · 정보처리 · 유통 시설 및 이들 시설의 기능 제고를 위한 주거 · 문화 · 환경 · 공원녹지 · 의료 · 관광 · 체육 · 복지 시설 등을 집단적으로 설치하기 위하여 포괄적 계획에 따라 지정 · 개발되는 일단(一團)의 토지로서 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 에 따라 지정 · 고시된 단지를 의미합니다.
산업단지는 단지별로 육성하는 산업이 다릅니다. 그렇기에 산업단지별로 할 수 있는 산업에 차이가 있으며, 이 중에는 제조업이 들어갈 수 없는 산업단지도 있습니다. 다만 대부분의 산업단지는 제조업을 위해 조성된 곳들입니다. 현재 우리나라에는 1,200여개의 산업단지가 지정이 되어 있습니다.
산업단지 유형
산업단지는 법상 4가지 유형으로 나뉩니다.
<산업단지 지정 현황>
구분 | 국가 | 일반 | 도시첨단 | 농공 | 계 |
단지수 | 50 | 731 | 43 | 481 | 1,305 |
전체 분양 대상 면적 | 388,421,319 | 401,484,972 | 7,090,439 | 59,967,042 | 856,963,772 |
산업시설용지 분양 대상 면적 | 302,975,684 | 346,534,508 | 4,882,091 | 58,988,219 | 713,380,502 |
* 지정 면적으로는 국가산업단지가 가장 넓으나, 실제 분양 대상 면적은 일반산업단지가 더 넓음 ** 공장을 할 수 있는 산업시설용지도 일반산업단지 지정 지역이 가장 넓음 |
출처 : 산업입지정보시스템(2023.12. 기준)
국가산업단지는 정부에서 육성하려는 산업을 위해 지정한 지역으로 지정 지역은 47개뿐이지만 지정면적이 가장 넓고 입주기업수가 가장 많습니다. 국가산업단지는 산업통상자원부 산하기관인 한국산업단지공단에서 관리하고 있습니다.
일반산업단지는 각 지자체별로 육성하려는 산업을 위해 지정되는 곳입니다. 지정된 곳이 많으며 대부분 중소규모로 지정이 되어 있습니다.
도시첨단산업단지는 도시지역 안에 지정된 곳으로 제조업을 도시지역 내 일정 지역으로 모으거나, 도시지역 내에 제조 공간이 부족할 때 소규모로 지정하는 산업단지입니다.
농공단지는 과거 농촌지역의 제조 산업을 위해 지정되던 지역이었습니다. 농공단지는 「농공단지의 개발 및 운영에 관한 통합지침」에 따라 국가 · 일반 · 도시첨단 산업단지와는 일부 다른 규제 및 지원 기준을 두고 있습니다.
이 외 준산업단지라는 개념이 있으나, 화성에 2곳 지정되었을 뿐이고, 위 4가지 유형의 산업단지와는 근거 법령이 다릅니다.
산업단지의 장점
유틸리티와 기반시설 설치 비용 감소
산업단지는 조성 시 유틸리티 공급시설과 기반시설을 설치합니다. 그렇기에 이에 소요되는 행정 업무 시간 소요가 줄어들며, 비용도 감소합니다. 다만 유틸리티의 경우 가스관 등은 분양 받은 토지에서 산업단지 내로 연결된 가스관까지는 설치 비용이 발생합니다. 부분적인 설치 비용이 발생할 수 있으므로 사전 체크가 필요합니다.
높은 건폐율과 용적률
산업단지는 건폐율이 최대 80%, 용적률은 300 ~ 400% 정도 됩니다. 산업단지 외 지역보다 같은 토지 면적에 더 큰 공장을 지을 수 있는 장점이 있습니다.
취득세 및 재산세 감면(「지방세특례제한법」 제78조제4항, 5항, 8항))
건축물을 신축하거나 기존 건물을 증축, 대수선 하는 경우 취득세와 재산세를 감면받을 수 있습니다.
취득세 감면 대상 | 감면율 |
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산업용 건축물등을 신축하기 위하여 취득하는 토지와 신축 또는 증축하여 취득(취득하여 중소기업자에게 임대하는 경우를 포함한다)하는 산업용 건축물 | 50/100 |
산업단지등에서 대수선(「건축법」 제2조제1항제9호에 해당하는 경우로 한정한다)하여 취득하는 산업용 건축물 | 25/100 |
건축물 신축, 증축할 때 취득세는 지자체 조례에 따라 최대 75%까지 감면받을 수 있으며, 대수선은 35%까지 감면받을 수 있습니다.
재산세 감면 대상 | 감면율 |
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산업용 건축물등을 신축하기 위하여 취득하는 토지와 신축 또는 증축하여 취득(취득하여 중소기업자에게 임대하는 경우를 포함한다)하는 산업용 건축물 | 35/100(5년간) |
주의하여야 할 점은 일정 요건에 미달할 경우 취득세와 재산세가 추징되는 점입니다.
추징 대상 |
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1. 정당한 사유 없이 그 취득일부터 3년(2019년 1월 1일부터 2020년 12월 31일까지의 기간 동안 취득한 경우에는 4년)이 경과할 때까지 해당 용도로 직접 사용하지 아니하는 경우
2. 해당 용도로 직접 사용한 기간이 2년 미만인 상태에서 매각(해당 산업단지관리기관 또는 산업기술단지관리기관이 환매하는 경우는 제외한다)ㆍ증여하거나 다른 용도로 사용하는 경우 |
산업단지에서 공장을 하려면
관리기관 확인
산업단지는 관리기관이 다양합니다. 업무별로 관리기관을 먼저 파악하는 것이 업무처리에 도움이 됩니다.
① 공장등록 업무
산업단지 내 공장등록 업무와 관련된 행정업무는 대략 입주계약, 완료신고, 현장실사가 있는데 이 업무는 산업단지 관리기관에서 합니다. 이 업무의 관리기관은 ‘○○○산업단지관리공단’의 명칭을 가진 기관에서 하는 경우가 많은데, 기초자치단체(시청, 군청)의 한 부서에서 이 업무를 담당하는 산업단지도 많습니다. 또는 ‘공사’ 등과 같은 공공기관에서 이 업무를 하기도 합니다.
공장등록 업무는 위 4가지 유형에 따라 달라지기 보다는, 실무상 관리기관의 업무 처리 절차에 따라 부분적으로 다를 수 있습니다.
② 기반시설(도로, 상하수도 시설 등), 환경시설 등
공장등록 외에 행정업무는 기초자치단체(시청, 군청)에서 처리하는 경우가 대부분입니다. 다만 일부 행정은 환경공단 등 중앙정부 산하기관에서 처리하는 업무들도 있습니다.
절차 · 제출 서류 확인
모든 산업단지는 기본적으로 입주 절차가 아래와 같습니다.
산업단지 입주 계약 신청 → 관리기관과 입주계약 체결 → 부동산 매매 · 임대 → 건축 등 관련 인 · 허가 진행 → 건축 등 완료 후 관리기관에 완료신고 → 관리기관의 현장실사 → 공장등록
절차에서 주의할 점은 법상 산업단지 내 공장용지 부동산을 매매 · 임대하기 전에 입주계약 신청을 먼저 하도록 하고 있다는 점입니다(「산업집적법 시행규칙」 제34조제1항). 매매나 임대차 계약만 체결한 후 부동산 등기 전, 임차한 공장에 제조시설 설치 등 점유 전에 입주계약 신청을 해야 합니다.
산업단지는 단지별로 제조업을 할 수 있는 조건이 다릅니다. 단적인 예로 폐수처리장이 없는 곳도 있고, 있더라도 처리할 수 있는 폐수 종류와 양은 한정되어 있습니다.
그렇기에 산업단지별로 검토해야 할 사항이 다르며, 이런 원인 등으로 관리기관에서 요구하는 서류도 다를 수 있습니다. 사전에 들어가려는 산업단지에 요구되는 서류는 무엇인지, 어떤 절차를 거쳐야 하는지 확인이 필요합니다.
예로 폐수처리용량에 제한이 있는 산업단지 중에는 산업단지 입주 신청을 하기 전에 폐수처리시설 관리기관에 먼저 연락을 하여 기업에서 내보내는 폐수를 처리할 수 있는지를 먼저 확인해야 하는 곳도 있습니다.
사전에 이 부분들의 체크가 필요한 기업은 소규모 공장을 운영하는 제조기업입니다. 이유는 일정 규모 이상의 공장을 하려는 기업은 용량 부족을 체크해야 하기에 유틸리티(전기, 용수, 가스, 열), 기반시설(하수도, 폐수처리시설, 도로 현황 등)을 미리 체크합니다. 그러나 소규모 공장을 경영하는 기업의 경우 대부분의 지역에서 공장을 할 수 있다보니 들어가려고 하는 산업단지에 입주 계약 신청서 및 관련 서류를 먼저 제출하는 경우가 있습니다. 물론 부동산도 이미 매매하거나 임대차한 경우가 있습니다. 이런 상황에서 입주계약 신청이 거부되면 여러 어려움을 겪게 됩니다.
산업단지 찾을 때 주의 사항
산업단지는 단지별로 허용하는 제조업 업종이 다릅니다. 허용 업종은 산업단지별 '관리기본계획 고시'로 정해 둡니다. 보통 한국표준산업분류 중분류로 고시를 합니다.
<관리기본계획 고시 예시>
주의할 점은
① '관리기본계획 고시'에 허용 업종으로 명시되어 있더라도 다른 규제로 업종이 불허되는 경우가 있다는 점
② 단지별로 허용 업종이 변경될 수 있다는 점
③ 한국표준산업분류 고시 개정으로 입주 가능 업종 변경이 이뤄지기도 한다는 점
④ 관리기관에 관리 정책 변경으로, 과거에는 허용하던 업종이 불허되는 경우가 있다는 점
⑤ 특히 '전제조업'으로 허용한다고 하는 산업단지의 경우 실제는 '전제조업' 허용을 하지 않는 다는 점
정도가 됩니다.
또한 산업단지 조성 목적, 산업단지 개발 단계에서 검토되는 환경영향평가, 이 외 환경 규제, 지구단위계획 규제 등으로 고시상 허용된다고 하는 업종 중에도 허용 되지 않는 업종이 있을 수 있습니다.
산업단지 입주 시 주의 사항
입주계약 전 매매 · 임대차 계약, 관리기관에 신고 없이 부동산 매각
부동산 등기 전, 임차 공장에 제조시설 설치 등 점유 전에 입주계약을 체결해야 합니다.
앞서 설명을 하였는데, 산업단지 관리기관과 입주계약을 체결하기 전에 공장용지 또는 건축물을 매매하거나 임대차를 하면 안됩니다(「산업집적법 시행규칙」 제34조제1항).
그 전에 소유권 변동 등이 있는 경우 차후 관리기관과 마찰이 생길 때 이런 기록들이 불리하게 작용할 수 있습니다. 예로 제조업과 비제조업을 복합적으로 영위하는 공장을 경영할 때 입주계약 체결 전에 매매를 먼저 하면 산업단지 내에서 할 수 없는 업종으로 사업을 하려한다는 오해를 살 수 있습니다.
관리기관 담당자 입장에서는 법에 명시된 사항은 반드시 체크를 하고 기록해야 하는 사항이기에 절차 위반 사항은 기업에 불리하게 작용할 수 있습니다.
산업단지 관련 규정상 매매 시 매도인은 관리기관에 ‘처분신고’ 관련 서류를 제출해야 하므로, 보통 매수인의 ‘입주계약 신청’과 매도인의 ‘처분신고’ 관련 서류가 동시에 관리기관에 접수됩니다.
복합 업종을 영위하는 공장
제조기업 중에는 제조업과 제조업, 제조업과 비제조업 등 여러 업종에 해당하는 공장을 경영하는 기업들이 많습니다.
그러나 많은 산업단지들이 제조업 업종 중 몇몇 업종만 허용하고 있는 곳들이 많습니다. 비제조업의 경우 명시적으로는 산업단지의 공장용지에서는 할 수 없습니다(이러한 복합 업종은 업종 판단 절차를 거쳐 입주 가능 여부를 판단합니다.). 그렇다보니 영위하는 제조업 중 한 업종은 허용이 되고, 다른 제조업 업종은 불허인 경우가 있습니다. 이 경우 기업이 실제 주되게 하는 사업에 따라 입주가 허용될 수도 있고, 안 될 수도 있습니다.
그리고 제조업과 비제조업을 함께 하는 공장이 있는데 대표적으로 폐기물을 재활용해서 제조업을 하는 공장입니다.이 공장은 폐기물처리업을 함께 영위하는 것으로 보는데, 산업단지별로 입주 허용 기준이 다릅니다.
이와같이 여러 업종을 함께 영위하는 공장을 경영하는 기업은 산업단지에 입주하기 전에 영위 업종을 사전 검토하여야 합니다.
분양
산업단지 공장용지를 분양받으면 공장등록 후(매매가 아님) 5년 내에 이를 팔려하면 매수한 가격 원가에 팔아야 하며, 관리기관에 처분신청을 미리 하여야 합니다. 처분신청을 관리기관에 하면 공개 입찰로 매각을 진행하고, 이 기간 동안 매수자가 나타나지 않으면 다른 절차로 넘어갑니다. 절차 진행에 몇 개월의 시간이 소요됩니다.
처분신청을 하지 않고 그냥 매매를 하면 형사고발 조치가 되니 주의가 필요합니다.
매매
또한 타 기업으로부터 산업단지 공장용지를 매수한 기업이 입주계약만 체결한 상태에서 공장등록을 하지 않은 공장은 관리기관에 처분신청을 하여야 합니다. 산업단지 내 공장은 공장등록이 된 이후에 매매가 자유로워지므로 이 점을 주의해야 합니다.
분할
산업단지 공장용지는 분할을 하면 5년 매매 제한이 걸리게 됩니다. 관련 규정 기준이 복잡하므로 이 점은 관할기관으로부터 확인하는 것이 좋습니다.
분할 면적 기준은 원칙적으로 1,650㎡(「산업집적법 시행규칙」 제39조제3항)이지만 산업단지별로 차이가 있습니다. 산업단지별로 ‘관리기본계획’이 있는데 여기에 분할 면적 기준이 달리 명시가 되어 있으면 그 기준 면적 이상으로 분할하여야 하고, 명시되어 있지 않으면 1,650㎡가 최하한 면적입니다.
다만 이와 관련된 다른 규제가 있을 수 있으므로 관리기본계획에 명시 안되어 있다면 이 또한 관리기관을 통해 미리 체크하는 것이 좋습니다.
임대
산업단지 내 공장용지는 최초 취득 시 이를 임대할 목적으로 보유할 수 없습니다. 공장을 경영하면서 부분적으로 임대를 하거나, 전체 임대하는 것은 가능합니다.
임대하기 위해서는 공장등록이 되어 있어야 합니다. 입주계약만 되어 있는 상태에서는 공장 임대를 할 수 없습니다.
임차
산업단지 내 공장을 임차하는 경우 이 기업들도 공단에 입주계약 신청을 하고, 완료신고를 해서 공장등록을 해야 합니다.
용도별 구역(Updated 2024.01.029.)
산업단지는 5개의 용도별 구역이 있습니다. 이 중 산업시설구역과 복합구역에서는 제조업 가능합니다.
구분 | 내용 | |
산업시설구역 |
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복합구역 |
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지원시설구역 |
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공공시설구역 |
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녹지구역 |
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