지식산업센터

지식산업센터는 일반적으로 도심지에 소규모로 제조업을 할 수 있는 곳입니다. 다만 유형에 따라 성격이 조금씩 다릅니다. 또한 제조업에 적합한 곳도 있고 부적합한 곳도 있으며, 업종 규제가 심한 곳도 있고 그렇지 않은 곳도 있습니다.

아파트형 공장과 지식산업센터

아파트형공장이라는 명칭은 지식산업센터로 이름이 변경되기 전에 사용되던  명칭입니다. 아래 사진은 모두 아파트형 공장으로 명칭을 쓰던 시절에 지어진 지식산업센터입니다. 이름 그대로 아파트 형태의 모습을 띄고 있음을 알 수 있습니다. 

이 시기의 지식산업센터는 제조업만 들어갈 수 있었던 곳들이 있습니다. 그런 곳은 지금도 제조업만 가능한 곳들이 있습니다.

<(구) 아파트형 공장>

정우아파트형공장 (인천 서구 건지로109번길 47)	삼풍아파트형공장 (서울 성동구 성수일로10길 8)
범물아파트형공장 (대구 수성구 범안로 93)	광주아파트형공장 (광주 광산구 하남산단천변좌로 25)

* 사진 출처 :네이버 지도

'아파트형 공장'이라는 명칭은 법상  '지식산업센터'로 일괄 변경이 되었습니다. 그래서 과거에 '아파트형 공장'이라고 불리던 건축물들도 현재는 모두 '지식산업센터'로 지칭됩니다. 그러나 제조업을 할 수 있는 건축물을 지칭할 때 일선에서는 '지식산업센터'라는 용어보다 '아파트형 공장'이라는 용어를 여전히 쓰고 있습니다. 건축물의 특성을 잘 나타내기 때문으로 보입니다. 

제조업에 적합한 지식산업센터

지식산업센터는 제조업에 적합한 건축물도 있고, 그렇지 않은 건축물도 있습니다. 

적합한 건축물은

ㅇ 충분한 크기의 화물 엘리베이터

ㅇ 화물차 접안시설

ㅇ 충분한 층별 하중(최대 견딜 수 있는 무게)

세가지를 기본으로 갖추고 있습니다.

다만 요즘 새로이 건설된 지식산업센터는 이 외에 추가된 장점들이 있습니다.

ㅇ 드라이브인 (높은 층까지 차량이 올라갈 수 있음)

ㅇ 높은 층고 (1층 등 몇 개 층은 층고 7㎡가 되어 제조업에 보다 적합한 형태를 갖추고 있음)

<제조업에 보다 적합하게 설계되는 신규 지식산업센터>

드라이브인	전층 층고 높음
천안 자이타워 (충청남도 천안시 성성동 361-38)	레노부르크 - 전층이 6 ~ 7㎡ 층고임 - (경기도 부천시 오정동 798번지)

제조업에 부적합한 지식산업센터

 최근에는 오피스 건물과 다를 바 없는 지식산업센터도 건축되고 있습니다. 이런 지식산업센터에서는 제조업을 하기에 부적합니다.

주차장, 화물엘리베이터, 화물차 접안 시설 등이 제대로 갖춰져 있지 않습니다.

Check Point  - 지식산업센터에서 제조업이 가능한 공장

지식산업센터에 적합한 제조 기업이 있고, 부적합한 제조 기업도 있습니다. 

<공장 분류>

* 이 내용은 빌딩 형태의 지식산업센터를 기준으로 만든 체크리스트입니다.

Check Point - 층고

종전의 지식산업센터는 층고가 높지 않은 지식산업센터가 많습니다. 다만 최근에 지어진 지식산업센터의 경우 1층 층고가 6 ~ 7㎡인 곳들도 있으며, 전층의 층고가 6 ~ 7㎡인 곳들도 신규로 분양되고 있습니다. 

Check Point - 환경오염물질 배출

지식산업센터는 환경오염물질 배출을 할 수 없는 곳들이 많습니다.  다만 인천광역시에 표면처리(도금)에 특화설계된 지식산업센터가 있으며 환경오염 배출 시설이 설치가 되어 있습니다. 그러나 이런 지식산업센터는 드뭅니다.

<요진코아텍>

# 연구개발 기업 또는 공장 중 폐수, 폐기물을 위탁으로 처리하는 업체 주의 사항! 

Check Point - 연구개발

연구개발 중심인 공장 중 지식산업센터가 적합한 기업들이 있습니다. 이는 인력 확보와 관련이 있는데, 관련 조사에 의하면 연구 개발 인력들은 도시에서 생활하기를 선호하여 도시 외곽이나 지방 근무를 꺼려한다고 합니다. 이 원인으로 도시 외곽이나 지방에 있는 공장의 경우 연구개발 인력 확보에 어려움을 겪기도 합니다. 

지식산업센터는 도시 내나 도시 내 중심지에 지어진 경우가 많아 연구 인력 확보가 보다 용이한 것으로 평가되고 있습니다. 

Check Point - 건축물

지식산업센터 건축물을 살필 때는 아래 사항을 사전에 체크해야 합니다.

<지식산업센터 건축물 체크 사항>

위의 내용은 '지식산업센터 모집공고'에 대부분 표시가 됩니다. 

<지식산업센터 모집공고 예시>

Check Point - 엘리베이터

엘리베이터가 중요한 건 드라이브인이 없는 지식산업센터의 경우 화물을 엘리베이터를 이용해 옮기기 때문입니다. 또한 규모가 큰 지식산업센터의 경우 출근 시간, 점심 시간에 엘리베이터 이용량이 많아져서 적정한 수의 엘리베이터가 설치되어 있어야 합니다. 불충분한 엘리베이터는 근로자들의 근로환경에 악영향을 미칠 수 있습니다.

<지식산업센터 모집공고상 주차장과 엘리베이터 안내 예시>

Check Point - 주차장

지식산업센터는 제도 도입 시 도심지에 부족한 소규모 공장입지를 제공하기 위함이 있었습니다. 즉, 도심지에 적합한 공장입지로 보면 됩니다. 이 부분이 주차장과 연결이 되는데, 서울과 같은 도심지는 대중교통이 발달하여 직원들이 버스나 지하철로 출퇴근이 가능한 지식산업센터가 많습니다.

그러나 지방의 경우 대중교통이 발달하지 못한 지역들이 많은데, 이런 곳에 있는 지식산업센터 중에는 주차장 부족 문제가 발생하는 곳들이 있습니다. 지식산업센터를 탐색할 때 이 부분을 사전에 체크해야 합니다.

Check Point - 드라이브인 시스템 

최근에 지어지는 지식산업센터의 경우 각 층으로 차량이 올라갈 수 있도록 설계된 건물들이 있습니다. 2.5톤의 화물차량이 10층까지 올라갈 수 있는 지식산업센터도 새로 생겨나고 있습니다.

<드라이브인 시스템>

 * 출처 : 천안 자이타워

Check Point - 주변 교통 환경

지식산업센터는 도심지에 지정된 곳이 많기에 건물 진입로가 제조 기업에 불편한 구조도 있습니다. 또한 일부 지역은 교통량이 많아 지식산업센터가 있는 지역이 상습 정체되는 곳도 있습니다.

규제 - 지식산업센터 입지별 차이

지식산업센터는 산업단지 내에 있는지, 밖에 있는 지에 따라 규제가 달라집니다. 

<지식산업센터 입지별 규제 차이>

산업단지 내 지식산업센터 가능 업종

지식산업센터 내에서 가능한 업종은 산업단지 내일 경우 ‘관리기본계획’이라는 고시에 명시가 되어 있습니다. 이 고시 문서는 공개되어 있으며 ‘산업입지정보시스템’ 웹사이트에서 대부분의 산업단지 관리기본계획 고시를 검색할 수 있습니다.

<산업입지정보시스템 홈페이지>

매매와 임대

산업단지 내에서는 무조건 공장등록을 해야 합니다(제조업에 한정. 비제조업의 경우 별도 행정 절차가 있음). 공장등록을 하지 않을 시 부동산 매각에 제한이 있고, 이를 준수하지 않을 시 형사고발이 될 수 있습니다. 또한 산업단지 내 지식산업센터의 경우 법상으로는 공장등록 후 임대가 가능합니다. 이를 지키지 않을 시 처벌될 수 있습니다.

그러나 산업단지 밖의 공장은 이와 같은 규제가 있지 않습니다. 일반 부동산을 매매, 임대하듯 할 수 있습니다. 그러나 산업단지 밖 지식산업센터도 주의할 점이 있습니다. 최초 분양받은 지식산업센터의 경우 취득세 등을 감면받은 후 바로 임대를 하면 취득세 감면 혜택이 사라지고 취득세를 전액 납부해야 합니다.

지식산업센터 건축물 유형

지식산업센터라고하면 멋진 빌딩 형태의 건축물을 떠올리게 됩니다. 이유는 분양 광고를 많이 하는 지식산업센터 건축물들이 대부분 이런 빌딩 형태이기 때문입니다. 그리고 이런 빌딩 형태의 지식산업센터가 많습니다. 

그러나 지식산업센터는 「건축법」상 건축물의 종류가 아니라 타법(「산업집적법」)상 지정되는 특정 용도의 건축물이기에  그 형태가 다양합니다. 

<지식산업센터 건축물의 유형>

빌딩형
아파트형
공장형
미니 빌딩형 / 관공서형

출처 : 일부는 네이버 지도